갭투자 빌라왕 사망, 빌라 갭투자?

갭투자 빌라왕이 사망하면서 전세보증금은 물론 갭투자에 대해서 많은 의문점이 들거라 생각이 됩니다. 갭투자 갭투자 라고 많이들 들어보셨을 것 같은데, 빌라왕이 왜 갭투자를 했고 왜 죽음의 순간까지 가게된건지 분석해 보겠습니다.

 

 

 

부동산 갭투자?

 

갭투자란 말그대로 갭(gap)을 이용해서 시세차익을 목적으로 하는 투자 방법이다. 뉴스나 다른 소셜미디어에도 나올만큼 유명했던 투자방식이다. 부동산을 취득하기 위해서는 큰돈이 필요로 하고, 그 방법을 해결해주고자 했던 방법이 전세제도였습니다. 

 

다시 갭투자에대해서 정리를 해보면 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)을 이용해서 시세차익을 일으키는 투자 방법입니다. 예를 들어서 아파트가 2억에 매매를 한다고 한다면, 그 지점에 평균 전세가가 매매의 80%로 형성이 되어 있으면 1억6천의 전세를 구할 수 있고, 2억의 아파트를 매매하는거지만 실제로 들어가는 비용은 2억에서 1억 6천을 제외한 4천만원만 있으면 아파트를 매매할 수 있는 형태 입니다.

 

즉 2억이라는 큰돈이 들어가지만 실제로는 4천만원만 있으면 집한채를 가질 수 있다는 얘기 입니다. 

 

 

빌라왕 갭투자

 

현재 우리가 살고 있는 지역중 아파트를 제외하면 빌라가 대부분이고, 빌라 같은 경우는 아파트 가격에 대비해서 저렴한 주택형태를 취하고 있습니다. 여기서 빌라왕이 아파트도 있겠지만 빌라를 대부분 거래했던 이유는 빌라 같은 경우는 매매가와 전세가가 90%에서 심지어 95%까지 시세가 형성이 되기 떄문 입니다.

 

 

 

우리가 만약에 2억이 되는 빌라는 매매한다고 생각해 봅시다.

전세가율이 95% 빌라라면 우리가 주택을 매매하는데 필요한 비용은 천만원이 되게 됩니다.

 

 

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빌라왕 갭투자 몰락한 이유

부동산이 상승했던 2020~2021년까지에는 완벽에 가까운 투자 방법이라고 생각했을 겁니다. 부동산 가격이 하늘을 향해 올라가고 있었고, 전세제도라는걸 통해서 들어간 자본은 고작해봐야 집한체당 10%에 불가했습니다.

 

 

 

상승장때를 보면 순수자본 천만원을가지고 집을 한채 사서 2억이라는 시세차익을 남길 수 있게됩니다. 그리고 이런식으로 자본을 계속해서 늘려가면서 내 자본이 아닌 전세금으로 집을 하나씩 더 살 수 있게 됩니다. 예를 들어서 위에 2억짜리 빌라를 매매하면서 전세 1억 9천만원을 받게 되고, 다음집에서 같은 수준의 매물이 있다면 동일하게 천만원을 가지고 매매를 할 수 있을겁니다. 

 

그래서 자기자본이 아닌, 전세금 1억9천만원에서 천만원을 때어내서 결제를하고, 다시 전세금을 받아 차액이 나는 부분을 이런식으로 계속해서 늘려나갈 수 있는겁니다. 

 

즉 처음에 들어가는 천만원만 있으면, 남의 전세금을 가지고 계속해서 집을 사갈 수 있는 형태인겁니다. 그래서 빌라왕이 단순 20개 30개 아닌 1000개가 넘는 집을 보유할 수 있는 기현상을 설명할 수 있습니다.

 

 

 

그렇다면 가장 문제였던, 올해처럼 부동산 침체와 같이 큰하락장이 올때입니다. 말그대로 2억을 주고 산 집이 1억 5천으로 하락을 하게 되면, 매도를 통해서 집을 팔아도 최대 1억5천이 나오는데, 전세금 1억9천을 못돌려주는 상황이 되는 겁니다.

다시 말해 가지고 있는 집을 팔아도 전세자한테 4천만원이나 돈을 만들어서 돌려줘야 하는데 그 돈을 구하지 못해서 전세금을 못돌려주고, 문제가 이렇게 커지게 된겁니다.

 

한집당 못해도 2천만원이라는 손해가 발생했다고 하면, 돌려주어야 할돈이 200억이 달하게 됩니다. 

 

이런식으로 레버리지를  위험하게 사용했었고, 그 댓가를 치뤘다고 보시면 됩니다.